На современном рынке вещей, работ, услуг и прочих объектов гражданских прав фактически все участники гражданского оборота владеют, пользуются либо распоряжаются объектами недвижимого имущества. Каждый объект недвижимости обладает уникальными характеристиками, которые позволяют выделить его из общей массы, а также показывают его экономическую привлекательность. Одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости является его кадастровая стоимость, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Под кадастровой стоимостью следует понимать установленную в процессе государственной кадастровой оценки рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную методами массовой оценки.
В настоящее время кадастровая стоимость объектов недвижимости имеет особое значение при расчете налоговыми органами имущественного налога на земельные участки, а также налога на имущество организаций.
Нередко возникает вопрос о возможности изменения кадастровой стоимости. Возможность изменения указанной величины предусмотрена положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке), а также Земельным кодексом Российской Федерации.
Основаниями пересмотра кадастровой стоимости являются два случая: если сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости являются недостоверными; либо установлена рыночная стоимость объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Необходимо отделять друг от друга два понятия «кадастровая стоимость» и «рыночная стоимость». Существенное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в отсутствии индивидуального подхода к расчету стоимости объекта недвижимости, который не позволяет учитывать особенности характеристик именно для конкретного объекта недвижимости.
На текущий момент закреплено два пути пересмотра кадастровой стоимости: административный и судебный.
Согласно статье 24.19 Закона об оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Приказом Управления Росреестра по Тверской области на территории нашего субъекта создана и действует комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области (далее – Комиссия).
В настоящее время в полномочия Комиссии входит пересмотр кадастровой стоимости государственных оценок в отношении утвержденных результатов земель сельскохозяйственного назначения (утв. приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 20.12.2013 № 3-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Тверской области»), а также результатов объектов недвижимости (утв. приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17.09.2012 № 4-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области»).
В судебном порядке кадастровая стоимость объекта недвижимости оспаривается путем заявления требований об установлении её равной рыночной стоимости объекта.
Исключительно в судебном порядке может быть пересмотрена кадастровая стоимость, определенная на основании постановления Администрации Тверской области от 30.12.2008 № 503-па «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области», постановления Администрации Тверской области от 30.12.2008 № 504-па «О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения Тверской области», постановления Правительства Тверской области от 18.12.2012 № 780-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Тверской области», постановления Правительства Тверской области от 25.12.2012 № 800-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Тверской области».
Обязательным условием для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении её равной рыночной является наличие отчета об оценке недвижимого имущества. Предоставление такого отчета необходимо при обращении о пересмотре кадастровой стоимости, как в административном порядке, так и в судебном.
В целях подтверждения того, что составленный отчет об оценке недвижимости соответствует требованиям действующего законодательства и содержит достоверные сведения, заинтересованным лицом предоставляется также положительное экспертное заключение отчета об оценке.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая в судебном порядке установлена равной её рыночной стоимости, применяется с момента вступления в законную силу решения суда.
Для участников гражданского оборота возможность пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости и установление ее равной рыночной на сегодняшний день является альтернативой тем результатам, которые были определены путем проведения государственной массовой оценки.
И.о. помощника руководителя Управления Росреестра по Тверской области И.В. Карсакова
Главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Тверской области Е.А. Бородулина