С 1 января 2014 года вводится институт страхования гражданской ответственности застройщика, привлекающего средства граждан. С 01.01.2014 вступили в силу отдельные положения Федерального закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 294-ФЗ), внесшие изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии).
Ранее исполнение обязательств застройщика по передаче квартиры участнику долевого строительства обеспечивалось таким способом, как залог земельного участка (права аренды земельного участка), предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.
После 01.01.2014 наряду с залогом исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
- поручительством банка;
- страхованием гражданской ответственности застройщика.
В случае, если застройщик выбрал страхование в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по передаче жилого помещения по договору, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия страхования, а также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.
Страхование гражданской ответственности застройщика может обеспечиваться путем:
- либо заключения договора страхования застройщиком со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании и удовлетворяющей требованиям Закона о долевом участии;
- либо участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее - общество взаимного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования.
На сегодняшний день застройщики Тверской области выбирают такой способ обеспечения обязательств, как заключение договора страхования со страховой организацией.
Законодателем также дополнен перечень документов, представляемых застройщиком при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора, застройщик представляет договор страхования своей гражданской ответственности либо договор поручительства за надлежащее исполнение обязательств. При этом непредставление указанных договоров может быть основанием для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Указанные изменения внесены в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Необходимо обратить внимание, что договор страхования или договор поручительства в обязательном порядке представляется на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве, составленного и подписанного сторонами до 01.01.2014, но представленного на государственную регистрацию после указанной даты.
При этом непредставление после 01.01.2014 заявителем на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, договора страхования или договора поручительства будет являться основанием для отказа в государственной регистрации.
Кроме того, на государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома или иного объекта недвижимости застройщик после 01.01.2014 обязан представлять договор страхования в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.