В 2013 и 2014 годах внесены существенные изменения в налоговое законодательство, в частности, установлено какие объекты недвижимости считаются объектами налогообложения и порядок определения налоговой базы.
Ранее действующим налоговым законодательством было установлено, что кадастровая стоимость является налоговой базой только для определения земельного налога (статья 390 Налогового кодекса РФ), в настоящий момент кадастровая стоимость объектов недвижимости также является налоговой базой для определения налога на имущество организаций в отношении отдельных объектов (административно-деловые центры, торговые комплексы, нежилые помещения и др.), и налога на имущество физических лиц (жилой дом, квартира, гараж, объект незавершенного строительства и др.) (часть 2 статьи 375, часть 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ).
В 2015 году внесены изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые установили зависимость размера административного штрафа от кадастровой стоимости земельного участка (статья 7.1, статья 8.8 КоАП РФ).
Учитывая указанные изменения законодательства, вопросы, связанные с установлением и пересмотром кадастровой стоимости, затрагивают интересы широкого круга лиц и поэтому являются актуальными для многих.
В 2014 году также внесены изменения в законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности, изменившие порядок установления и возможность пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Оснований для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, как и ранее, всего два: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На текущий момент закреплено два способа пересмотра кадастровой стоимости: административный и судебный.
Административный способ предусматривает право на обращение заинтересованного лица с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра соответствующего субъекта Российской Федерации (далее – Комиссия). По итогу рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости Комиссией может быть принято одно из следующих решений: о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, либо об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
На территории Тверской области Комиссия действует на основании приказа Росреестра от 14.02.2012 № 11/57 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области».
При реализации права на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке необходимо учитывать, что с 06 августа 2014 года дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в качестве суда первой инстанции уполномочены рассматривать Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа, то есть данная категория дел отнесена к компетенции судов общей юрисдикции.
С вступлением в законную силу Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридические лица вправе обратиться в суд только после досудебного обращения в Комиссию, которой по результатам рассмотрения отклонено заявление о пересмотре кадастровой стоимости, либо не рассмотрено заявление о пересмотре кадастровой стоимости в установленный срок (абзац 37 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценке).
Документы, которые должны быть приложены к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, перечислены в статье 24.18 Закона об оценке.
Новеллой законодательства является требование о предоставлении вместе с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая справка предоставляется заинтересованному лицу бесплатно по запросу филиалом Федеральной кадастровой палаты Росреестра (п. 13 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Кадастровая справка содержит сведения, которые следует учитывать заявителю при пересмотре кадастровой стоимости и определении рыночной стоимости объекта недвижимости – величину оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости; дату, по состоянию на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость; реквизиты акта об утверждении оспариваемой кадастровой стоимости; дату внесения сведений о кадастровой стоимости.
Лицам, заинтересованным в пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, необходимо обращать особое внимание на дату установления кадастровой стоимости, содержащуюся в кадастровой справке, и дату определения рыночной стоимости.
Законом об оценке прямо предусмотрено, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Вместе с тем, оспаривание результатов кадастровой стоимости допускается в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Правоприменительная практика, складывающаяся на территории Тверской области, показывает, что суды при данных обстоятельствах отказывают в пересмотре кадастровой стоимости, поскольку определение рыночной стоимости объекта недвижимости на прежнюю дату кадастровой оценки правового значения не имеет, в связи с чем защита прав заявителя путем установления неактуальной стоимости невозможна.
Новым в Законе об оценке является требование о предоставлении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного экспертного заключения не только на бумажном носителе, но также и в форме электронного документа.
Судебная практика, которая формируются в настоящее время, показывает, что при установлении кадастровой стоимости равной рыночной, суды исследуют содержание отчета об определении рыночной стоимости на предмет его соответствия требованиям федеральных стандартов оценки, таких как: применение допустимых объектов-аналогов оценщиком, избрание и обоснование подходов и методов, избранных оценщиком для оценки недвижимости, и иное.
При несоответствии отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям, установленным федеральными стандартами оценки, даже при наличии положительного экспертного заключения, судом может быть принято решение об отказе в пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Российское законодательство, регулирующее вопросы о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, находится в динамике, правоприменительная судебная практика еще формируется, что, безусловно повлечет за собой дальнейшие изменения в данной сфере правоотношений.
Начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Тверской области Е.Н. Мухина