Физическим и юридическим лицам при решении вопроса о предоставлении им земельного участка особое внимание стоит обратить на способ его образования, так как впоследствии могут возникнуть определённые трудности при государственной регистрации прав на данный объект недвижимости. Они могут быть связаны с необходимостью исполнения требований статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающей особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков.
Согласно статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Особый порядок образования земельного участка предусмотрен пунктом 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Так, при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в изменённых границах.
Согласно пункту 4 статьи 22.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков. Положения настоящего пункта не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при разделе земельного участка в случае сохранения в измененных границах земельного участка, раздел которого осуществлен.
Таким образом, по общему правилу (п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации) земельный участок, из которого при разделе образованы новые земельные участки (исходный земельный участок), прекращает своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки, иными словами он перестаёт существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.
При разделе земельного участка, который подлежит снятию с кадастрового учёта (а не сохраняется в изменённых границах) после проведения государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки, в силу вышеуказанных требований закона необходима одновременность проведения регистрации права собственности на все земельные участки, образованные из исходного.
Однако не требуется прекращения прав на исходный земельный участок, из которого были образованы земельные участки в порядке применения пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (так как он сохраняется в изменённых границах), соответственно, нет необходимости и одновременного проведения государственной регистрации прав на все образованные из него земельные участки.
Если не предполагается возможным по каким-либо причинам зарегистрировать права на все образуемые из исходного земельные участки, следует обратиться к порядку образования земельного участка, урегулированному пунктом 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, так как именно данный способ позволит узаконить в установленном порядке права – зарегистрировать своё право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществ и сделок с ним.
Стоит также обратить внимание на требования пункта 3 статьи 22.2. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающего необходимость в качестве одного из обязательных документов представлять на государственную регистрацию прав согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом РФ.
Пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.