С 1 октября 2013 года собственники недвижимости получили возможность защиты своих прав новыми способами, повышающими гарантии безопасности в сфере оборота недвижимости. Эти способы защиты введены ст. 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», положения которой позволяют вносить в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) следующие записи:
1) о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости;
2) о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя.
Записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права вносятся в ЕГРП по заявлению предшествующего правообладателя, а записи о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя по заявлению собственника объекта недвижимости или его законного представителя.
Предшествующий правообладатель объекта недвижимости при нарушении его прав может подать в регистрирующий орган заявление о возражении в отношении зарегистрированного права нового собственника.
Запись о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости сохраняет свою актуальность в ЕГРП в течение трех месяцев с момента ее внесения. Данная запись сама по себе не влечет никаких правовых последствий и при отсутствии иных причин, препятствующих государственной регистрации, не является самостоятельным основанием для приостановления государственной регистрации права на объект недвижимости или отказа в ее проведении. Главное назначение этой записи состоит в обеспечении предшествующему правообладателю возможности осуществления судебной защиты своего утраченного права собственности.
Для достижения правового результата предшествующему правообладателю необходимо сразу же после подачи в регистрирующий орган заявления о возражении обратиться в суд с иском об оспаривании зарегистрированного права.
Способом защиты права собственности на недвижимое имущество является также возможность подать в регистрирующий орган заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости.
Запись о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя вносится в ЕГРП при представлении лицом, указанным в ЕГРП в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если Закон о регистрации или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки.
Наличие вышеуказанной записи в ЕГРП является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости. При этом такая запись не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права, если основанием для государственной регистрации права по заявлению иного лица является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава – исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», и в иных случаях, установленных другим федеральным законом.
За внесение записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости и о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя государственная пошлина не взимается.
Необходимо отметить, что с 30.06.2014 вступили в силу приказы Минэкономразвития России от 29.11.2013 № 722 и № 723, которые определяют порядок представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявлений о наличии возражения в отношении зарегистрированного права и о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя в форме электронных документов, а также устанавливают требования к формату их заполнения.
И.о. начальника отдела контроля и координации деятельности в учетно-регистрационной сфере Тимур Арсеньевич Акаев